天马行空，用星巴克指数分析长沙地产发展

怼烎@ 2022-12-30 03:53 207阅读 0赞

> 毕竟学术上的各类指标枯燥无味，脑洞打开，作者自己动手制作一个星巴克指数分析长沙地产行情，趣味性多过准确性，读者朋友看完乐一乐即可。

## 关键字 ##

*  星巴克指数
 *  长沙
 *  地产发展
 *  长沙辖区
 *  价值投资

## 序言 ##

关于星巴克指数有两种说法，本文基于中国指数来分析:

*  星巴克分店指数，由美国《商业周刊》专栏作家丹尼尔·葛洛斯(Daniel Gross)提出的理论。星巴克分店指数理论认为，一个国家星巴克连锁分店愈多，受金融危机伤害的程度愈高。
 *  中国指数，星巴克越聚集，说明区域愈发活力，配套愈发齐全。

## 数据采集 ##

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## 实验绘图 ##

*  **20公里比例尺对比星巴克热力图**  
    ![20公里][20]

热力图显示长沙城区、宁乡、浏阳三个区域长沙城区指数密度最高。

*  **10公里比例尺对比星巴克热力图**  
    ![10公里][10]

热力图显示长沙城区绕城高速内指数密度最高。

*  **05公里比例尺对比星巴克热力图**  
    ![5公里][5]

热力图显示长沙城区五一广场区域指数密度最高，其次梅溪湖。

*  **02公里比例尺对比星巴克热力图**  
    ![2公里][2]

热力图显示长沙城区住宅热门区域梅溪湖指数密度最高，其次荣湾镇、河西王府井。

*  **01公里比例尺对比星巴克热力图**  
    ![在这里插入图片描述][watermark_type_ZmFuZ3poZW5naGVpdGk_shadow_10_text_aHR0cHM6Ly9ibG9nLmNzZG4ubmV0L2xvb25nc2hhd24_size_16_color_FFFFFF_t_70_pic_center]

热力图显示长沙城区指数密度高的区域有梅溪湖、河西王府井、荣湾镇、阳光壹佰、滨江新城、月亮岛、五一广场、泊富、北辰三角洲、开福区政府、凯德广场、德思勤广场等。

## 分析总结 ##

*  岳麓区  
    ![岳麓区][watermark_type_ZmFuZ3poZW5naGVpdGk_shadow_10_text_aHR0cHM6Ly9ibG9nLmNzZG4ubmV0L2xvb25nc2hhd24_size_16_color_FFFFFF_t_70_pic_center 1]

**梅溪湖**指数密度最高，目前聚集在文化艺术中心地铁站、金茂览秀城、金茂广场周围，附近小区有金茂府、中建梅溪湖中心等（仅以梅溪湖路内一线环湖小区分析）。所以存量上金茂府等住宅资产价值较高，仅参考。

但也要发现另外一个变化，即梅溪湖目前正在集中火力开发的CBD区域（金茂大厦、寰宇中心、紫厥台、翡翠湾等），后续该区域指数密度必定会攀升，固周围住宅小区-**晟通牡丹舸**、**金茂湾**等（仅以梅溪湖路内一线环湖小区分析）价值将会大幅提升，仅参考。当然当前晟通牡丹舸已经是高端楼盘。

*  芙蓉区  
    ![芙蓉区][watermark_type_ZmFuZ3poZW5naGVpdGk_shadow_10_text_aHR0cHM6Ly9ibG9nLmNzZG4ubmV0L2xvb25nc2hhd24_size_16_color_FFFFFF_t_70_pic_center 2]

**五一广场**指数密度最高，作为长沙历史悠久的商业中心，历来都是价值投资好选择，不过周围新楼盘少，以二手房居多，仅参考。

五一广场商业中心的九龙仓长沙国金中心的顶级豪华住宅，便是属于高价值产品。

*  天心区  
    ![天心区][watermark_type_ZmFuZ3poZW5naGVpdGk_shadow_10_text_aHR0cHM6Ly9ibG9nLmNzZG4ubmV0L2xvb25nc2hhd24_size_16_color_FFFFFF_t_70_pic_center 3]

**五一广场**指数密度最高，作为长沙历史悠久的商业中心，历来都是价值投资好选择，不过周围新楼盘少，以二手房居多，仅参考。比如华远华中心住宅项目，属于高端品牌，周边配套齐全，湘江畔，橘子洲旁。

**侯家塘**指数密度高，可以关注。贺龙体育馆旁，周边聚集购物中心、田汉大剧院、儿童医院、小学等。距离核心商圈五一广场仅1站地铁。

**铁道学院**指数密度高，可以关注。周围聚集中南大学铁道学院、中南林业科技大学、网络工程职业学院，环境相对静谧，舒适度较高。

*  开福区  
    ![开福区][watermark_type_ZmFuZ3poZW5naGVpdGk_shadow_10_text_aHR0cHM6Ly9ibG9nLmNzZG4ubmV0L2xvb25nc2hhd24_size_16_color_FFFFFF_t_70_pic_center 4]

北辰三角洲属于热门区域，指数密度相当高。北辰三角洲住宅区可以说是长沙数一数二的大型住宅片区，配套商业中心、地铁站、中小学等，离核心商圈五一广场4站地铁，加之有配套文化设施长沙市图书馆、长沙音乐厅、长沙博物馆等，片区发展成熟度高，属于高价值区域。

其次北边的富湾国际、世纪金源也属于成熟区域。

*  雨花区  
    ![雨花区][watermark_type_ZmFuZ3poZW5naGVpdGk_shadow_10_text_aHR0cHM6Ly9ibG9nLmNzZG4ubmV0L2xvb25nc2hhd24_size_16_color_FFFFFF_t_70_pic_center 5]

德思勤附近热门。

高铁新城板块较热。长沙大力推进高铁新城发展，周边的长沙国际会展中心、长沙国际会议中心已建好，规划中的长沙国际体育中心也在马不停蹄推进，片区人流量高，具备投资价值，可参考。

*  望城区  
    ![望城区][watermark_type_ZmFuZ3poZW5naGVpdGk_shadow_10_text_aHR0cHM6Ly9ibG9nLmNzZG4ubmV0L2xvb25nc2hhd24_size_16_color_FFFFFF_t_70_pic_center 6]

月亮岛周围热门，可参考。附近有砂之船奥莱、月亮岛公园等，月亮岛公园大部分项目已建设好，后期将会是市民出行的热门目的地。

不过这里追加一个片区–长沙高铁西城，目前属于偏远区域，但长沙在举大力气打造该片区，特别是金桥国际周围的项目，具备长远投资价值，可参考。

*  星沙县  
    未统计
 *  宁乡市  
    未统计
 *  浏阳市  
    未统计

## 脑洞 ##

毕竟学术上的各类指标枯燥无味，脑洞打开，作者自己动手制作一个星巴克指数分析长沙地产行情，趣味性多过准确性，读者朋友看完乐一乐即可。

通过直观看长沙星巴克指数，结合全局分布和区域分布，比价突出的区域有五一广场商圈、梅溪湖商圈。依据经济规律新经济替换老的经济模式，以大健康、软件研发为突破口的梅溪湖商圈大有直追之势。

画了这么多图，说了这么对比结果，究竟如何理解星巴克指数? 一杯星巴克中杯拿铁5美金，比茶颜悦色、一点点、鹿角巷、奈雪的茶等贵多了，消费者依旧愿意为其买单，愿意花时间坐在里面品尝咖啡、甜点。一方面反映消费者消费观念在改变，愿意接受新事物；另一方面反映消费水平在提升；最后一点，对工作、生活热情高涨(引用阿里巴巴西溪园区星巴克销量排杭州市前列，折射出消费者工作热情在提升，追求美好生活步伐更快)。

这些因素更白话一点即，一群思想活跃、消费力强、积极奋斗的人群聚集生活的地方发展活力大概率会较好，你觉得呢?

## 引用 ##

1.[星巴克分店指数 - 头条百科][-]  
2.[一个汉堡就能看出当地的货币实际价值？一杯星巴克也可以 - 36氪][- 36]

[20]: /images/20221120/8c28f79cb0f043a389154ac264ded465.png
[10]: /images/20221120/048f4b9ff6af4bde94ca6f60374f954c.png
[5]: /images/20221120/a542ff4c7c544ace92a96354232da28b.png
[2]: /images/20221120/35117679b7f84285876ecaf91cacbb85.png
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[-]: https://m.baike.com/wiki/%E6%98%9F%E5%B7%B4%E5%85%8B%E5%88%86%E5%BA%97%E6%8C%87%E6%95%B0/2314282?baike_source=toutiao_share&tt_from=copy_link&utm_source=copy_link&utm_medium=toutiao_android&utm_campaign=client_share
[- 36]: https://36kr.com/p/1722063978497